تكاليف بيع العقار في السعودية: ما الذي تدفعه وكيف تحسب صافي ما يصلك

نظرة عامة: ما الذي يُخصم من سعر البيع؟

أهم التكاليف التي قد يتحملها البائع عند البيع:

• ضريبة التصرفات العقارية، بحسب النظام وما يُتفق عليه في العقد.
• عمولة الوسيط، بحسب اتفاقية الوساطة.
• سداد الرهن ورسومه إن كان العقار مرهوناً.
• رسوم تحديث الأوراق أو الصك إن احتاج إلى ذلك.
• المبالغ المستحقة على العقار: رسوم الأراضي، أو رسوم الخدمات واتحاد الملاك.
• تكاليف التجهيز والإصلاحات قبل البيع.
• أتعاب التقييم أو الاستشارة إن طلبتها.

ليست كل هذه التكاليف تنطبق على كل صفقة، لكن مراجعتها كلها تجنبك المفاجآت.

ضريبة التصرفات العقارية

تُفرض في السعودية ضريبة على التصرفات العقارية، كالبيع، بحسب النظام، وتُحتسب عادة على قيمة التصرف. وتُسدد قبل الإفراغ، ولا يتم نقل الملكية دون سدادها أو إثبات الإعفاء منها. ولا نذكر نسبتها هنا لأنها تحددها الأنظمة وقد تتغير.

والأصل أن البائع هو المكلف بها نظاماً في كثير من الحالات، لكن الطرفين قد يتفقان في العقد على من يتحملها فعلياً. ولهذا اتفق على ذلك كتابياً قبل التفاوض على السعر النهائي، فعرضان بالسعر نفسه يختلفان في الصافي إن اختلف من يتحمل الضريبة.

وتوجد حالات إعفاء أو استثناء محددة في الأنظمة، كبعض التصرفات بين الأقارب أو في حالات معينة لشراء المسكن الأول للمواطنين. تحقق من انطباق أي منها على صفقتك عبر القنوات الرسمية لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

عمولة الوسيط

العمولة أجر الوسيط على إيجاد المشتري وإتمام الصفقة، ويُتفق عليها في اتفاقية الوساطة ضمن ما تسمح به الأنظمة، وقد يكون لها حد أعلى نظامي. ومن يدفعها يختلف بحسب الاتفاق: البائع، أو المشتري، أو الاثنان.

وتُستحق غالباً عند إتمام الصفقة. واسأل إن كانت شاملة لضريبة القيمة المضافة، فخدمات الوساطة قد تخضع لها بحسب وضع الوسيط. اقرأ شرح عمولة الوسيط.

فك الرهن

إن كان عقارك مرهوناً لبنك أو جهة تمويل، فيجب سداد المبلغ المتبقي أو ترتيب نقله قبل الإفراغ أو أثناءه. وقد تفرض بعض جهات التمويل رسوماً على السداد المبكر بحسب العقد والأنظمة.

اطلب من البنك خطاباً بالمبلغ المتبقي حتى تاريخ متوقع للإفراغ، والرسوم إن وجدت، والإجراءات. وإن كان المشتري يشتري بتمويل، فقد يرتب البنكان السداد والإفراغ معاً.

الأوراق والإجراءات

الإفراغ نفسه يتم عبر القنوات الإلكترونية المعتمدة، وقد لا يحمل رسوماً كبيرة. لكن بعض الحالات تحتاج إلى إجراءات قبله: تحديث صك قديم، أو فرز وحدة، أو حصر ورثة، أو وكالة. وبعض هذه الإجراءات قد يحمل رسوماً أو يحتاج إلى استعانة بمختص.

وإن كانت في العقار إضافات غير مرخصة، فتسويتها قد تحمل تكاليف. اقرأ الأوراق المطلوبة لبيع العقار.

المبالغ المستحقة على العقار

تأكد من أنه لا توجد مبالغ مستحقة على العقار قد تمنع الإفراغ أو يطلب المشتري خصمها: كرسوم الأراضي غير المطورة في المدن التي تُطبق فيها، أو رسوم الخدمات واتحاد الملاك في الشقق، أو فواتير الخدمات المتأخرة.

وسدادها أو معرفتها مسبقاً يجعل حسابك دقيقاً، ويطمئن المشتري، ويجنبك تأخير الإفراغ في آخر لحظة.

التجهيز والإصلاحات

تكاليف التجهيز ليست إلزامية، لكنها شائعة: إصلاح التسربات، وصيانة أجهزة التكييف، والدهان، والنظافة الشاملة، والتصوير إن لم يكن ضمن عمولة الوسيط. وهي تكاليف تدفعها قبل البيع، فاحسبها ضمن ما تنفقه.

والقاعدة: أنفق على ما يزيل سبباً واضحاً للتردد، لا على تجديد كبير قد لا يعود بقيمته. اقرأ تجهيز العقار للبيع.

التقييم والاستشارات

إن طلبت تقييماً من مقيّم معتمد، فله أتعاب تتفق عليها مع المقيّم. وإن كانت الصفقة كبيرة أو معقدة، أو العقار موروثاً، فقد تحتاج إلى استشارة قانونية بأتعاب. وهذه التكاليف اختيارية، لكنها قد تحميك من خسارة أكبر.

أما التقييم الذي يطلبه بنك المشتري، فيتحمل تكلفته المشتري عادة، بحسب البنك.

إن كنت تبيع بصفتك شركة أو مستثمراً

إن كان العقار مملوكاً لشركة، أو كان البيع جزءاً من نشاط تجاري، فقد تنطبق اعتبارات ضريبية أو زكوية أخرى على الربح أو الدخل، بحسب وضع البائع. ولا نتناولها هنا، فاستشر مختصاً ضريبياً قبل البيع.

من يتحمل ماذا؟

توزيع التكاليف يعتمد على الأنظمة والاتفاق، لكن هذا ما تسأل عنه في كل بند:

الضريبة

من المكلف بها نظاماً؟ ومن يتحملها فعلياً بحسب العقد؟

العمولة

البائع أم المشتري أم الاثنان؟ وهل يعلم الطرف الآخر؟

فك الرهن

على البائع عادة، فهو التزامه تجاه البنك.

تقييم البنك

على المشتري عادة إن كان يشتري بتمويل.

المستحقات على العقار

على البائع عادة حتى تاريخ الإفراغ، ما لم يُتفق على غير ذلك.

كيف تحسب صافي ما يصلك

ابدأ بسعر البيع المتوقع، ثم اطرح منه ما يتحمله البائع في صفقتك: الضريبة إن كانت عليك، والعمولة إن كانت عليك، والمبلغ المتبقي على الرهن ورسومه، وأي مستحقات على العقار، وما أنفقته على التجهيز. الناتج هو ما يصلك فعلاً.

واطلب من الوسيط أن يعرض عليك هذا الحساب مع كل عرض جاد، وقارن العروض بالصافي لا بالسعر وحده. فعرض أقل قليلاً يتحمل فيه المشتري الضريبة أو العمولة قد يكون أفضل لك من عرض أعلى.

قائمة قبل قبول أي عرض

• تأكدت من نسبة الضريبة الحالية ومن يتحملها في العقد.
• العمولة ومن يدفعها مكتوبة في اتفاقية الوساطة.
• لدي خطاب من البنك بالمبلغ المتبقي على الرهن إن وجد.
• لا توجد مستحقات على العقار تمنع الإفراغ.
• حسبت الصافي لكل عرض جاد.