لماذا يجب أن تكون الاتفاقية مكتوبة؟
الاتفاق الشفهي يبدو أسهل، لكنه لا يحميك. فإذا اختلفت مع الوسيط على العمولة أو المدة أو من أحضر المشتري، فلن يكون لديك ما تستند إليه. والاتفاقية المكتوبة تحدد الحقوق والالتزامات بوضوح من البداية.
كما تشترط أنظمة الوساطة والإعلان العقاري وجود اتفاقية مكتوبة بين المالك والوسيط قبل الإعلان عن العقار، وقد تُوثق عبر منصات رسمية. ولهذا فالوسيط الذي يريد الإعلان عن عقارك دون اتفاقية مكتوبة يخالف الأنظمة غالباً.
بيانات الأطراف والعقار
تبدأ الاتفاقية ببيانات واضحة: اسمك وهويتك أو بيانات من يمثلك بوكالة، واسم الوسيط ورقم رخصة فال، أو بيانات المنشأة وممثلها. ثم بيانات العقار: نوعه، وموقعه، ورقم الصك، ومساحته.
تأكد من أن رقم الرخصة صحيح وسارٍ، ومن أن بيانات العقار تطابق الصك، فأي خطأ هنا قد يعطل الإعلان أو الصفقة لاحقاً.
نوع الوساطة: بيع أم تأجير أم شراء
حدد في الاتفاقية بدقة ما تطلبه من الوسيط: بيع العقار، أو تأجيره، أو إدارته، أو البحث لك عن عقار تشتريه. فلكل نوع التزامات وعمولة مختلفة. وإن أردت أكثر من خدمة، فاكتب كل واحدة منها وشروطها.
فالوسيط الذي يمثلك في البيع يسعى إلى أفضل سعر لك، أما وسيط المشتري فيمثل مصلحة المشتري. وإن كان الوسيط يمثل الطرفين معاً، فيجب أن تعرف ذلك من البداية، وأن يكون مكتوباً، حتى تفهم لمن يعمل في التفاوض.
السعر المطلوب وتعديله
اكتب السعر المطلوب الذي سيعلن به الوسيط، وأقل سعر يمكنه أن يعرضه عليك دون الرجوع إليك إن رغبت. واتفق على أن أي تعديل في السعر المعلن يكون بموافقتك المكتوبة.
وتذكر أن السعر المطلوب ليس سعر البيع، فالقرار النهائي في قبول أي عرض لك وحدك، والاتفاقية يجب ألا تلزمك بقبول عرض لا تريده.
العمولة
اكتب العمولة بنسبتها أو مبلغها، وأساس احتسابها، ومن يدفعها، ومتى تُستحق، وهل تشمل ضريبة القيمة المضافة. واكتب ما يحدث إن تراجع المشتري بعد القبول، أو إن بعت العقار بنفسك. اقرأ شرح عمولة الوسيط.
المدة والحصرية
حدد مدة الاتفاقية بتاريخ بداية ونهاية، فالاتفاقية المفتوحة دون مدة قد تقيدك طويلاً. واكتب هل هي حصرية أم لا: في الاتفاقية الحصرية لا تتعامل مع وسيط آخر خلال المدة، وقد يستحق الوسيط العمولة حتى لو بعت بنفسك، بحسب الشروط.
اقرأ الوساطة الحصرية وغير الحصرية لتعرف أيهما يناسبك. ولا توقع اتفاقية حصرية طويلة مع وسيط لم تجربه.
التزامات الوسيط
اكتب بوضوح ما يلتزم به الوسيط، مثل:
- استخراج ترخيص الإعلان والإعلان عبر قنوات محددة.
- التصوير، ومن يتحمل تكلفته.
- تنظيم المعاينات وحضورها، والتحقق من جدية المشترين.
- عرض كل العروض عليك كتابياً، دون إخفاء أي عرض.
- تقارير دورية بالاستفسارات والمعاينات وملاحظات المشترين.
- متابعة الإجراءات حتى الإفراغ أو توثيق العقد.
- الحفاظ على سرية بياناتك ومفاتيح العقار.
التزاماتك أنت
الاتفاقية تحدد التزاماتك أيضاً: تقديم معلومات صحيحة عن العقار وعيوبه المعروفة، وتسهيل المعاينات في أوقات معقولة، وإخبار الوسيط إن تغيرت ظروفك أو قررت عدم البيع، وعدم التعامل مع وسيط آخر إن كانت الاتفاقية حصرية. اقرأ هذه الالتزامات بعناية، ولا توافق على ما لا تستطيع الالتزام به.
الإنهاء
اسأل: كيف أنهي الاتفاقية قبل انتهاء مدتها؟ هل هناك إشعار مسبق؟ هل هناك تعويض؟ وماذا يحدث إن لم يلتزم الوسيط بما وعد؟ والاتفاقية الجيدة تسمح لك بالإنهاء إن أخل الوسيط بالتزاماته، وتوضح ما يستحقه عن جهده إن وجد.
واكتب كذلك ما يحدث بعد انتهاء المدة: هل يستحق الوسيط عمولة إن بعت لمشترٍ عرّفك عليه خلال المدة؟ وإلى متى؟
إذا كان للعقار أكثر من مالك
إن كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص، كالورثة أو الشركاء، فيجب أن يوقع الاتفاقية جميع الملاك، أو من يمثلهم بوكالة سارية تخوله ذلك صراحة. والاتفاقية التي يوقعها أحد الملاك وحده قد لا تكون كافية للإعلان أو البيع، وقد تسبب خلافاً بين الملاك لاحقاً.
واتفقوا فيما بينكم قبل التوقيع على السعر الأدنى، ومن يتواصل مع الوسيط، ومن يحضر المعاينات والإفراغ، حتى لا تتعطل الصفقة بعد أن يجد الوسيط المشتري.
الاتفاقية في التأجير وإدارة الأملاك
في التأجير، اكتب الإيجار المطلوب، ومدة العقد التي تقبلها، وشروط المستأجر الذي تريده، ومن يوثق العقد عبر المنصة المعتمدة. وفي إدارة الأملاك، اكتب الخدمات بالتفصيل: تحصيل الإيجار وموعد تحويله إليك، والصيانة وحد المصاريف التي يحتاج إلى موافقتك، والتقارير، والتعامل مع المتأخرين في الدفع.
اقرأ دليل تأجير عقارك قبل أن توقع.
إذا حدث خلاف
ابدأ بالرجوع إلى نص الاتفاقية، ثم تحدث مع الوسيط بصراحة، فكثير من الخلافات سببها سوء فهم. وإن لم تُحل، فاكتب ملاحظاتك له كتابياً واحتفظ بنسخة. ويمكن اللجوء إلى الجهات المختصة بحسب الأنظمة إن لزم ذلك.
قائمة تحقق قبل التوقيع
- رقم رخصة فال صحيح وسارٍ.
- بيانات العقار مطابقة للصك.
- العمولة ومن يدفعها ومتى تُستحق مكتوبة بوضوح.
- المدة محددة بتاريخ، والحصرية واضحة.
- التزامات الوسيط مكتوبة، ومنها التقارير.
- شروط الإنهاء وما بعد انتهاء المدة واضحة.
- لديك نسخة موقعة من الاتفاقية.
علامات تحذير
- الوسيط يرفض الاتفاقية المكتوبة أو يؤجلها.
- الاتفاقية دون مدة، أو بمدة طويلة جداً.
- العمولة تُستحق قبل إتمام الصفقة دون سبب واضح.
- بنود تلزمك بقبول أي عرض يصل إلى سعر معين.
- لا تعطى نسخة من الاتفاقية بعد التوقيع.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن إلغاء الاتفاقية بعد التوقيع؟
بحسب شروطها. اقرأ بند الإنهاء قبل التوقيع، واسأل عن مدة الإشعار وعن أي تعويض مستحق.
هل أوقع اتفاقية مع كل وسيط أتعامل معه؟
نعم، كل وسيط يعلن عن عقارك يحتاج إلى اتفاقية مكتوبة معك، وتأكد من أن شروطها لا تتعارض مع اتفاقياتك الأخرى.
هل توثق الاتفاقية في منصة رسمية؟
قد تشترط الأنظمة ذلك أو تتيحه. اسأل الوسيط وتحقق من المتطلبات الحالية.
هل أحتاج إلى محامٍ لمراجعة الاتفاقية؟
ليس دائماً، لكنه مفيد إن كانت الاتفاقية طويلة أو الصفقة كبيرة.
هل تتجدد الاتفاقية تلقائياً؟
بحسب ما فيها. اقرأ بند التجديد، وفضّل أن يكون التجديد بموافقتك المكتوبة.
هذا الدليل للتوعية العامة، وليس استشارة قانونية أو مالية أو ضريبية. الأنظمة والرسوم قد تتغير، فتأكد دائماً من الهيئة العامة للعقار والجهات الرسمية المختصة، ومن وسيط مرخص قبل أي قرار.
